【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】中國(guó)國(guó)務(wù)院於2013年3月1日發(fā)佈《關(guān)於繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，除重申穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、加強(qiáng)普通商品住宅和保障性住宅建設(shè)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管等原有政策外，在限購(gòu)、差別化信貸及稅收等方面均有所收緊，這大致可歸納為：限購(gòu)擴(kuò)大範(fàn)圍、加大二套房貸差別化信貸和徵收20%個(gè)人出售房產(chǎn)所得稅。近期，北京、上海、廣州和重慶等多個(gè)省市已公布針對(duì)上述新政的地方執(zhí)行細(xì)則。
 

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示：「整體來(lái)看，大部分已推出的地方細(xì)則均欠缺新意、不夠詳細(xì)、且控管程度普遍低於市場(chǎng)預(yù)期。鑒於許多城市的調(diào)控細(xì)則靈活度大，暫時(shí)難以確定此新政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響。」
 

除北京和上海的地方細(xì)則明確將2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為「基本穩(wěn)定」外，其他已公布的地方細(xì)均將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為「不超過(guò)本年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅」。值得注意的是，與先前的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相比，此次有更多的地方調(diào)控採(cǎi)取了「實(shí)際增幅」而非以往的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)。

除北京將限購(gòu)擴(kuò)大至京籍單身人士外，其餘城市的細(xì)則並未擴(kuò)展至更多的族群，或如該《通知》所述將限購(gòu)的地域範(fàn)圍擴(kuò)大至全部行政區(qū)域。
 

個(gè)人出售房產(chǎn)嚴(yán)格徵收20%的所得稅是該《通知》中最受市場(chǎng)關(guān)注的一項(xiàng)。但地方細(xì)則中，除北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等城市明確將嚴(yán)格執(zhí)行20%所得稅外，其餘城市尚未就此表態(tài)。此外，針對(duì)該政策可能會(huì)誤傷一些非投機(jī)性置產(chǎn)需求的市場(chǎng)評(píng)論，目前北京和上海已明定「滿五年的唯一生活用房」可免徵所得稅。因此，20%的個(gè)人所得稅在豁免範(fàn)圍、如何定義所得額等執(zhí)行層面仍有很多方面尚待厘清；而從另一方面看，這顯示目前大部分城市的地方政府對(duì)於可能推出進(jìn)一步措施有所保留。
 

該《通知》提出的繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，被市場(chǎng)解讀為二套房貸的利率和首付比例可能進(jìn)一步提高。但目前除了北京細(xì)則較明確地提出將根據(jù)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求進(jìn)一步提高二套房貸首付，少數(shù)城市表示將適時(shí)調(diào)整二套房貸首付比例和利率外，更多城市尚未明確表態(tài)。陳仲偉認(rèn)為進(jìn)一步加大差別化信貸有待大陸央行背書(shū)，而具體執(zhí)行層面則根據(jù)各大商業(yè)銀行信貸額度以及各地房?jī)r(jià)和成交情況而可能存在一定的操控空間。
 

各地細(xì)則對(duì)房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的描述。 先前公佈的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出要在2014年6月底前公布不動(dòng)產(chǎn)登記制度。單一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和資訊平臺(tái)將是中國(guó)全面推廣房產(chǎn)稅的前提，因此房產(chǎn)稅改革仍有很長(zhǎng)的路要走。
 

綜上所述，已公告的地方細(xì)則中，除北京最嚴(yán)厲、描述最清晰、操作性最強(qiáng)外，其他城市的細(xì)則均比預(yù)期寬鬆、且關(guān)鍵點(diǎn)和執(zhí)行層面仍有不少模糊地帶，意味著大陸地方政府在這新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控加碼過(guò)程中依然保有一定的決策權(quán)和靈活度，也說(shuō)明大陸中央政府目前並無(wú)意以「一刀切」之勢(shì)對(duì)房市實(shí)施無(wú)差別的打壓。
 

然而，較具體政策條款尤為重要的是自2月中旬「國(guó)五條」發(fā)佈以來(lái)大陸中央和地方政府一連串的動(dòng)作傳遞出一些十分重要的訊息：

（一）2012年二季度後政策面逐步寬鬆的趨勢(shì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房市調(diào)控基調(diào)從緊；
（二）如果20%個(gè)人所得稅的細(xì)則能有效地實(shí)施，將逐漸改變「買房一定能升值賺錢」的預(yù)期心理，並進(jìn)一步削減住宅的投資屬性，使其回歸居住屬性的本質(zhì)，這符合大陸中央政府一直以來(lái)的思路；
（三）此次北京細(xì)則最為嚴(yán)厲，可歸因於2012年以來(lái)北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)洶湧，且作為首都眾所矚目。北京細(xì)則也為其他房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、或?qū)?lái)可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市提供了政策升級(jí)的參考；
（四）首次提出建立全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的時(shí)間表，是中國(guó)樓市調(diào)控由短期行政干預(yù)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制的重要一步。
 

此輪新政釋放出的調(diào)控收緊信號(hào)，懸在半空的20%個(gè)人所得稅以及二套房貸進(jìn)一步收緊等措施，將有效控制自2012年第二季以來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。陳仲偉認(rèn)為：「預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲速度將趨緩，而成交量也將因交易成本上升及部分買家轉(zhuǎn)為觀望等因素而有所回落。然而考慮到2011年和2012上半年發(fā)展商購(gòu)地並不活躍，預(yù)料短期內(nèi)新房供應(yīng)將處?kù)遁^低水準(zhǔn)，市場(chǎng)供過(guò)於求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)不大。同時(shí)，若部分城市房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間仍出現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，則不排除地方政府細(xì)則有加碼的可能。」